Invertir en vivienda: Oportunidades de inversion inmobiliaria para…

Estrategia de Inversión para un edificio de apartamentos o departamentos: Comprar un edificio de apartamentos o departamentos, mejorar financieramente y lo venden para un beneficio. Esa es la idea básica, como se muestra en este ejemplo.

Con una estrategia de inversión para 2016 y 2017 en la construcción de apartamentos o departamentos, es posible obtener ganancias muy grandes a partir de un acuerdo. Lo hace, sin embargo, requieren mucho trabajo y años, posiblemente unos pocos para terminar.

el higado duele

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Si usted sabe lo que está haciendo, la compra, mejora, a continuación, la venta de un edificio de viviendas puede ser una de las maneras más seguras de hacer un gran beneficio en el sector inmobiliario y de bienes raices. ¿Por qué? El tamaño de la inversión ayuda. Hacer un beneficio del 10% en una propiedad de un millón de dólares es más rentable que en una casa de $ 100.000. Pero no es sólo el tamaño de la oferta.

La venta de un edificio de apartamentos o departamentos no es como vender una casa. Por ejemplo, si usted pinta una casa, usted conseguirá un poco más por ella porque se ve bien. Pero son sólo conjeturas de cuánto valor añade que la pintura. ¿Qué pasa si usted eligió un color que no es popular? ¿Cuánto cuesta una baraja elevar el valor de una casa? Esto no es una pregunta fácil de responder.

Hay una fórmula más predecible para aumentar el valor de un edificio de apartamentos o departamentos o complejos. Esto se debe a que los compradores son inversores, que miran a los de ingresos más que la pintura nueva. La fórmula es simple: aumentar los ingresos netos, y aumentar el valor.

Por ejemplo, supongamos que los inversores en su área le espera una tasa de capitalización de 0,08. Eso significa que esperan un beneficio neto (antes de los pagos del préstamo), de 8% sobre el precio de compra. Si su edificio de apartamentos o departamentos de treinta y unidad genera 120.000 dólares de ingresos netos anuales, tendrán valor de alrededor de $ 1.500.000 ($ 120,000 dividido por 0,08). Si usted puede conseguir para generar 160.000 dólares, que tendrá un valor de $ 2.000.000.

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La estrategia entonces es simple (pero tal vez no es fácil). Se puede encontrar un edificio de apartamentos o departamentos que no se está funcionando de manera eficiente, lo compra a un buen precio, aumentar sus ingresos netos, y los venden para un beneficio. Si el aumento de los ingresos es previsible, el aumento de valor.

Un edificio de apartamentos o departamentos de Inversión Ejemplo

Supongamos que usted encuentra un edificio de apartamentos o departamentos de 40 unidades a la venta. Son todas las unidades de 2 dormitorios en alquiler por un promedio de $ 600, que es inferior al promedio de $ 675 para la zona. La tasa de desocupación ha sido del 10% durante el último año, por encima de la tasa del 3% que es más común para el área. Usted decide que esto es porque el lugar es un poco destartalado, y la sociedad de gestión no es muy rápida de conseguir nuevos inquilinos pulgadas

Hay una sala de la comunidad que está sucio y sin uso en general. No hay máquinas de lavandería, por lo que los inquilinos tienen que ir ocho cuadras a la lavandería. Sólo hay un par de lugares que alquilan a buen precio en esta ciudad, y hay muchos que recibe $ 750 o más por apartamentos o departamentos de dos dormitorios. Se puede ver que existe un potencial de mejora y aumento de los alquileres aquí.

Los ingresos brutos del año anterior fue $ 259.000, y todos los gastos distintos de los pagos del préstamo, llegó a $ 75.000. Eso hace que los ingresos netos antes de servicio de la deuda de 184.000 dólares. Con base en la tasa de capitalización vigente en el área de 0,08, el valor es alrededor de $ 2.300.000. (184.000 dólares dividido por 0,08). Usted ha sido no sólo para comprar edificios de apartamentos o departamentos, sin embargo, sino también para los vendedores motivados. Este vendedor sólo está pidiendo $ 2.000.000, y acepta su oferta de 1.850.000 dólares.

La primera cosa que hacer – incluso antes de cerrar en el acuerdo – es hacer una lista de todos los medios posibles para reducir los gastos y aumentar los ingresos. Tan pronto como se cierra el trato, de ir a trabajar.

Limpieza de la propiedad y hacer algunos gastos menores jardinería sólo 1.000 dólares o menos. Usted tiene un valor de $ 2.000 de pintura hecho tan bien.

La sala de la comunidad se limpia, y de instalar los juegos de video para los niños. Ellos son proporcionados por una empresa de atracciones sin costo alguno para usted, y usted tiene la mitad de los ingresos.

El otro lado de la sala de la comunidad se convierte en una sala de lavandería. Una vez más, se opta por un arreglo que le da la mitad de los ingresos sin ningún tipo de inversión en máquinas de su parte. Se le cuesta 9.000 dólares para que la sala de plomería y cableado para las lavadoras y secadoras, sin embargo.
Permite que una empresa de bebidas para poner una máquina de pop en el salón comunitario del 40% de los ingresos brutos.

Usted gasta $ 13.000 por diez naves de almacenamiento de las pequeñas y alquilarlas a los inquilinos por $ 35 por mes.

Usted gasta $ 52,000 para cocheras varias que proporcionará un espacio para cada inquilino.

De sustituir todas las luces al aire libre con bombillas fluorescentes de bajo voltaje, para unos pocos cientos de dólares.

De reemplazar el calentador ineficiente para los pasillos con uno que se corte su factura de gas en un 30%. No le cuesta $ 6,500.

Agrega extintores de incendios y hacer otros cambios menores para obtener una tasa de seguro mejor. Este costo de unos pocos miles de dólares.

Usted fuego la sociedad de gestión y alquiler de uno mejor para la misma velocidad.

Los inquilinos son inspeccionadas y las reparaciones y mejoras se realizan según sea necesario o deseado por los inquilinos. Esto cuesta otros $ 32.000.

Los inquilinos, por supuesto, se les dijo que habría mejoras. Ellos fueron notificados también que un aumento en el alquiler era necesario pagar por estos, sino que la renta sería similar a la de edificios de apartamentos o departamentos similares. Como son los arrendamientos han subido, a aumentar los alquileres. Que al mismo tiempo empezar a promocionar el edificio como una de las más bellas de la zona, para llenar los apartamentos o departamentos vacíos.

Al año siguiente la mayoría de los apartamentos o departamentos está alquilando por $ 700. Con el anuncio del aumento del alquiler enviado a los inquilinos, que incluye una hoja de información que indique los porcentajes en otros edificios de apartamentos o departamentos, con énfasis en los que estaban cobrando $ 750 o más. Sólo unos pocos arrendatarios dejar momentáneamente, pues de la renta más alta. Todos los inquilinos tienen un lugar más agradable para vivir. Mudarse es una gran cantidad de problemas y gastos sólo para ir a un lugar que no es tan agradable para ahorrar tal vez $ 50 por mes.

Usted guarda el lugar por un año más antes de intentar venderlo. Esto es para que todos los cambios en los ingresos y gastos se reflejan plenamente en los libros durante un año completo. Su mejoras costará alrededor de $ 120.000. Agregue esto a los costos originales precio de compra y cierre, y tiene a la vuelta de 2 millones de dólares en el proyecto.

¿Qué es lo que buscan los ingresos netos como ahora?

Su edificio de apartamentos o departamentos nuevos y mejorados es ahora un 98% ocupado. Con la renta promedio de $ 700 por mes por unidad, el ingreso bruto total de la renta correspondiente al año anterior fue $ 329.000.

Su parte de los ingresos lavadora fue de $ 2,400.

Los cobertizos de almacenamiento en su mayoría ocupados, y recaudó US $ 3.800.

Los ingresos de los juegos de vídeo y de la máquina local en la sala de la comunidad fue de $ 1800.

ingreso bruto total, entonces, es $ 337.000.

Con el nuevo calentador y otros cambios, que reduce los gastos anuales de $ 65.000.
Eso hace que los ingresos netos antes de servicio de la deuda 272.000 dólares.

En un tipo máximo 0,08, el valor del edificio de apartamentos o departamentos está ahora alrededor de 3,4 millones de dólares. Debido a que es en forma tan perfecta, sin embargo, en la siguiente lista para la venta en 3,7 millones de dólares, y para el final del tercer año se vende por 3,5 millones. comisión de venta y los costos de cierre total de casi $ 200.000. Ya que había alrededor de 2.000.000 en la propiedad, usted tiene una ganancia de 1,3 millones de dólares.

Incluso si usted (o sus socios) invirtió 500.000 dólares originalmente, que es una gran vuelta de tres años. Es también una ganancia de capital gravable, a menos que se despliegue en el proyecto de mayor capacidad. Otra alternativa es mantener la propiedad, ya que es probablemente (dependiendo de los términos de la financiación) la generación de flujo de caja después de servicio de la deuda de alrededor de 172.000 dólares por año. Eso no es un retorno mal.

El punto más importante de esta estrategia de inversión de construcción de apartamentos o departamentos es que hacer cambios que aumenten los ingresos netos. Para realizar los cambios más eficiente, tiene que aprender a hacer los cálculos. Sin embargo, que es un tema para otro artículo.